Calcular el coste de las hipotecas usando Excel

Calcular el coste de una hipoteca con Excel

Calcular el coste de un préstamo hipotecario es una cuestión sumamente útil para nuestra salud financiera. Vamos a plantear un ejemplo y su cálculo usando Excel.

Imaginemos que solicitamos un prestamo hipotecario de 100 mil euros con un tipo de interés anual del 5% pagadero mensualmente a lo largo de treinta años. Lo primero que debemos calcular será el tipo de interés mensual correspondiente al 5% anual, para ello divideremos el tipo anual entre el número de pagos al año, en este caso 12.

A este tipo de interés se le llama interés compuesto mensual.

Para calcular el pago mensual del préstamo hipotecario utilizaremos la función PAGO de Excel:

 

Si calculamos la TIR de la operación (celda E3), comprobamos que devuelve una tasa de interés mensual del 0,4167%, pero esto ya lo sabíamos porque:

Otro aspecto bien distinto es la TAE de la operación:

¿Qué pasaría si la concesión del préstamo tuviera gastos de estudio y apertura?

Con la reciente retorno de estas comisiones a raíz de que las entidades asumen el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), ¿cuál cambiaría el ejemplo anterior si tuvieramos una comisión del 0,5% y 1% respectivamente?

Pues bien, estas comisiones reducen la cantidad inciial que nos da el banco, sin reducir el montante sobre el caul el banco computa su cuota (¿a que suena muy engañoso?). Lo que significa que en vez de recibir los 100 mil euros estaremos recibiendo 98.500 euros pero nuestra cuota mensual seguirá siendo la obtenida en el ejemplo anterior:

Resultado con comisiones
En este caso la TIR mensual y TAE aumentan al existir ambas comisiones.

La TIR mensual es la tasa de interés que hace el valor actual de los pagos mensuales iguales a 98.500 euros recibos:

equivalencia financiera

Siendo la tasa de interés anual equivalente de la operación de:

 

Si a cambio de que el banco es el que asume el Impuesto de actos jurídicos documentados nos sube los costes por otra vía, lo único que cambia es que en vez de darle el importe correspondiente del impuesto a la comunidad autónoma, se lo estamos entregando al banco que nos lo repercute vía mayores comisiones y peores condiciones.

Aunque el IAJD sea asumido por los bancos en vez de por los clientes, si las entidades financieras suben las comisiones y los tipos de interés aplicables, al fin de cuentas el consumidor se queda igual. Por desgracia, bien es cierto que la banca siempre gana sobre todo si no nos fijamos en otros costes distintos del tipo de interés nominal de la operación.

Descargar archivo adjunto
Podemos descargar el archivo Excel que hemos utilizado en esta entrada del blog desde el siguiente enlace:

Si quieres aprender mucho más sobre Excel, visita nuestro curso de Excel para Contables y Controllers.

Deja un comentario

Este sitio usa Akismet para reducir el spam. Aprende cómo se procesan los datos de tus comentarios.